Wycofanie nieruchomości z fundacji rodzinnej – czy to możliwe?

Na początku sierpnia 2026 r. opublikowano projekt UD447 dotyczący zmian w opodatkowaniu fundacji rodzinnych. Obok rozwiązań już wcześniej zapowiadanych – m.in. objęcia fundacji przepisami o CFC i exit tax, zmian w katalogu ukrytych zysków, 36-miesięcznego lock-upu czy nowych zasad opodatkowania najmu – pojawiła się także nowa propozycja: możliwość neutralnego podatkowo zwrotu fundatorowi określonych nieruchomości i praw majątkowych.

Rozwiązanie ma dotyczyć składników wniesionych lub nieodpłatnie przekazanych do fundacji przez fundatora przed 1 stycznia 2027 r. Nie obejmie więc nieruchomości nabytych przez fundację już w toku jej działalności.

Zwrot może dotyczyć m.in. własności nieruchomości, ich części lub udziałów w nich, a także wybranych spółdzielczych praw do lokali i domów. Regulacja obejmuje nieruchomości mieszkalne oraz przeznaczone do całodobowego zakwaterowania.

Dlaczego ustawodawca wprowadza takie rozwiązanie?

Projekt istotnie zmienia zasady dotyczące nieruchomości w fundacjach rodzinnych. Przewiduje m.in. 36-miesięczny lock-up dla określonych aktywów wniesionych do fundacji lub nabytych od podmiotów powiązanych po 31 grudnia 2026 r., ograniczenie zwolnienia z CIT dla najmu, zwłaszcza krótkoterminowego, oraz wzrost stawki podatku od wypłat z fundacji z 15% do 19%.

W filmie pokazujemy, jak fundacja rodzinna może służyć ochronie i uporządkowaniu rodzinnego majątku, kiedy warto ją rozważyć oraz dlaczego decyzje dotyczące wniesienia do niej konkretnych składników majątku powinny wynikać przede wszystkim z dobrze zaplanowanej sukcesji.

Możliwość zwrotu nieruchomości ma więc pełnić funkcję okresu dostosowawczego.

Zwrot będzie możliwy do 31 grudnia 2027 r. Wyjątek przewidziano dla fundacji, których rok podatkowy rozpoczął się przed 1 stycznia 2027 r., ale kończy się po 31 grudnia 2026 r. Zwrot ma być neutralny podatkowo w CIT, PIT oraz podatku od spadków i darowizn. Nie będzie traktowany jako świadczenie, ukryty zysk ani niedozwolona działalność fundacji. Projekt nie przewiduje jednak wprost analogicznej neutralności w VAT i PCC.

Co ważne, zwrot nie rozpocznie na nowo 5-letniego terminu dotyczącego neutralnej w PIT sprzedaży nieruchomości – uwzględniany będzie również okres jej posiadania przez fundację. Przy późniejszej sprzedaży fundator nie zaliczy jednak do kosztów wydatków poniesionych w czasie, gdy nieruchomość należała do fundacji.

To nadal projekt ustawy, więc jego treść może się zmienić. Planowane wejście nowych regulacji w życie to 1 stycznia 2027 r.

Nie zmienia to naszej ogólnej oceny fundacji rodzinnej. Nadal jest to instrument, który może bardzo dobrze realizować cele sukcesyjne, pozwala oddzielić i zabezpieczyć rodzinny majątek oraz akumulować i reinwestować go bez bieżącego opodatkowania właściwego dla wielu inwestycji dokonywanych bezpośrednio przez osoby fizyczne.

Zmiany powodują natomiast, że jeszcze większego znaczenia nabiera właściwe zaprojektowanie struktury fundacji, sposobu korzystania z jej majątku i rodzaju aktywów, które mają się w niej znaleźć.

Paweł Krzemiński
Specjalizuje się w bieżącym doradztwie podatkowym, w szczególności w zakresie podatków dochodowych, VAT oraz estońskiego CIT. Analizuje skutki podatkowe planowanych działań i transakcji, wspiera projekty dotyczące fundacji rodzinnych i planowania podatkowego, a także przygotowuje opinie, wnioski o interpretacje oraz pisma w postępowaniach podatkowych i sądowoadministracyjnych.

Eryk Stefanicki
Specjalizuje się w reorganizacjach przedsiębiorstw, transakcjach dotyczących spółek, nieruchomości, udziałów i akcji oraz projektowaniu efektywnych podatkowo struktur biznesowych. Doradza także w zakresie estońskiego CIT i fundacji rodzinnych, a ponadto przygotowuje opinie i wnioski podatkowe oraz reprezentuje klientów przed organami podatkowymi.